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一、項目概況
方案于2024年9月正式獲批，實施期限為2024—2027年。整治區(qū)域涵蓋全區(qū)16個街道、1個鎮(zhèn)，計劃總投資478億元，共安排47個整治子項目。預(yù)期實現(xiàn)四大目標，一是恢復(fù)耕地并打造集中整治區(qū)，形成“千畝方”“百畝方”連片良田；二是完成建設(shè)用地騰挪及報批，為新質(zhì)生產(chǎn)力項目落地提供空間保障；三是開展森林質(zhì)量優(yōu)化工程，推動全域公園城市建設(shè)；四是以逕下、嶺頭等片區(qū)為重點，形成可復(fù)制的整治經(jīng)驗。
二、主要成效
01 完善政策體系和資金體系。
一是政策創(chuàng)新體系。構(gòu)建“1+1+X”政策框架，印發(fā)《廣州市黃埔區(qū)推進全域土地綜合整治工作方案》《廣州市黃埔區(qū)關(guān)于推進全域土地綜合整治實施的若干措施》2項核心文件，配套出臺鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實施細則等多項工作文件。
二是規(guī)劃實施體系。建立“國土空間總體規(guī)劃-全域整治實施方案-片區(qū)整治方案-實用性村莊規(guī)劃-年度實施計劃”五級體系，層層傳導(dǎo)保障工作落地。
三是資金保障體系。形成“財政鋪路+金融支持”模式，整合涉農(nóng)、涉林等政策性資金；對接國開行、農(nóng)發(fā)行等機構(gòu)，已推動逕下、嶺頭片區(qū)累計4.4億元融資獲國開行批復(fù)，逕下片區(qū)3.2億元融資獲農(nóng)發(fā)行批復(fù)。
02 持續(xù)開展重點整治項目
已開展重點整治項目29個，累計完成投資超150億元，重點打造逕下、嶺頭整治示范片區(qū)，支持廣州顛覆性技術(shù)創(chuàng)新中心、小鵬匯天智能電動飛行器智造中心項目等新質(zhì)生產(chǎn)力項目落地實施。近三年完成恢復(fù)耕地超2000畝、完成森林質(zhì)量提升超3萬畝，完成產(chǎn)業(yè)用地報批1萬畝。
03 支持新質(zhì)生產(chǎn)力項目建設(shè)
推動孚能科技年產(chǎn)30GWh動力電池生產(chǎn)基地項目、小鵬匯天智能電動飛行器智造中心項目、廣州顛覆性技術(shù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園等新質(zhì)生產(chǎn)力項目落地實施。其中，粵港澳生態(tài)環(huán)境科學(xué)中心項目和極飛超級農(nóng)場均已完工；孚能科技年產(chǎn)30GWh動力電池生產(chǎn)基地項目建設(shè)基本完成，并于6月底試投產(chǎn)；小鵬匯天智能電動飛行器智造中心項目主體工程基本完成，正在進行設(shè)備調(diào)試工作。
三、創(chuàng)新做法
01 產(chǎn)村融合發(fā)展模式：以“科創(chuàng)+田園+生態(tài)”激活鄉(xiāng)村動能
一是強化組織統(tǒng)籌。成立逕下片區(qū)規(guī)劃建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，統(tǒng)籌恢復(fù)耕地、村民拆舊建新、顛覆性技術(shù)創(chuàng)新中心等重點項目落地，確保整治方向統(tǒng)一。
二是區(qū)域協(xié)同布局。將逕下片區(qū)融入黃埔創(chuàng)新谷規(guī)劃，作為區(qū)域動能轉(zhuǎn)化組團，落地廣州市顛覆性技術(shù)創(chuàng)新中心、黃埔創(chuàng)新學(xué)院等科研院所，動工建設(shè)新鄉(xiāng)村示范基地，聯(lián)動中新國際科技創(chuàng)新合作示范區(qū)與知識城科教創(chuàng)新園，集聚科創(chuàng)資源。
三是統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建騰空間。依據(jù)《逕下村村莊規(guī)劃修編(2023-2035年)》，通過村民自主拆舊建新，將居民自建房從512棟減少至282棟，宅基地面積從54畝降至45畝，騰挪釋放1.78萬平方米產(chǎn)業(yè)空間、1.48萬平方米公服與交通用地，統(tǒng)一規(guī)劃條狀式新農(nóng)房，配套建設(shè)綜合立體停車場、村史博物館等11處公服設(shè)施及20余類市政設(shè)施。
四是三維驅(qū)動促增收。推行“小田變大田+科技農(nóng)業(yè)+農(nóng)文旅”模式，由村委牽頭成立逕下村生態(tài)旅游公司，盤活超1000畝農(nóng)村土地，發(fā)展都市農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)科技等業(yè)態(tài)，創(chuàng)造工作崗位700余個，實現(xiàn)“耕地提質(zhì)+產(chǎn)業(yè)增效+集體增收”。
02 村民自主拆舊建新模式：以“靈活保障”破解改造難題
一是明確改造原則與選擇。遵循“新舊建基面積村內(nèi)平衡”“一戶一宅”原則，根據(jù)村民原屋建基面積和人口數(shù)，提供三種建基面積選擇，每種面積配套“自住、租賃、經(jīng)營”3種功能戶型，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)融合預(yù)留空間。
二是多措并舉降本減負。新農(nóng)房毛坯房建設(shè)成本約2100元/㎡，采用“村民自籌為主+企業(yè)讓利+政府獎補”的出資方式；向配合拆遷的村民發(fā)放臨遷費，提供設(shè)計保障型、改善型兩類共5種裝修標準，價格控制在700元-2500元/平方米，由村民自主選配，降低改造負擔(dān)。
三是民生兜底保居住。針對“人多房少”“建房資金困難”的村民，在不突破建基總面積、嚴守“一戶一宅”前提下，探索建設(shè)農(nóng)村保障型住房與公寓式保障型住房，公寓按人均40㎡分配，由村委會出資統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建，確保“居者有其屋”。
03 央企配建新農(nóng)房：以“工業(yè)化+智慧化”升級農(nóng)房品質(zhì)
一是引入專業(yè)主體與創(chuàng)新模式。借鑒豐田住宅經(jīng)驗，引入中建科技，采用REMPC模式實行一體化設(shè)計與施工，由中建科技全過程負責(zé)新農(nóng)房設(shè)計、采購、建造，對建筑產(chǎn)品全面負責(zé)，解決傳統(tǒng)自建“環(huán)節(jié)割裂”問題。
二是提升建設(shè)質(zhì)量與效率。采用MIC模塊化工廠化生產(chǎn)，避免自建房材料、施工水平參差不齊的問題；房屋單體建造周期僅3個月，較傳統(tǒng)模式節(jié)省工期50%以上，配套“花瓣型”配電網(wǎng)，屋頂光儲直柔系統(tǒng)、四維能垣系統(tǒng)。引入華為智能生態(tài)，整合智能中控、環(huán)境控制、安防傳感等系統(tǒng)，提供定制化智慧家居服務(wù)。
三是兼顧戶型標準化與個性化。標準化戶型融入嶺南民居風(fēng)格，適配村民居住習(xí)慣與鄉(xiāng)村旅游需求，預(yù)留改造空間可靈活轉(zhuǎn)換“自住/租賃/經(jīng)營”模式；個性化庭院推行“花園管理”，由村民負責(zé)房前屋后公共綠地維護，增添民居特色。
04 多元資金保障機制：以“多維資金池”破解融資瓶頸
一是財政資金集中發(fā)力。整合涉農(nóng)、涉林等財政專項資金，優(yōu)先投入耕地恢復(fù)、高標準農(nóng)田建設(shè)、水系連通、綠美工程等低收益基礎(chǔ)項目，發(fā)揮資金綜合效益。
二是金融資金杠桿撬動。區(qū)政府與國開行、農(nóng)發(fā)行簽訂總計600億元全域整治授信額度，圍繞“整體資金平衡”梳理項目融資包。
三是社會資本深度參與。推動企業(yè)與村集體合作成立項目公司，引入新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，落地植物工廠、知農(nóng)花坊等農(nóng)業(yè)項目，打造院士谷等品牌，舉辦“戶外音樂季”等活動，累計引入社會投資超2億元。
四是村民自籌合理分擔(dān)。在新農(nóng)房建設(shè)中明確村民自籌主體地位，結(jié)合政府獎補與企業(yè)讓利，確保村民負擔(dān)可控，同時通過土地流轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)就業(yè)等方式，讓村民分享整治收益，提升參與積極性。
四、可借鑒推廣的經(jīng)驗
01 超大城市近郊“三生空間”統(tǒng)籌整治模式
工作思路：以五級規(guī)劃體系為引領(lǐng)，統(tǒng)籌耕地保護、產(chǎn)業(yè)空間騰挪、村民居住改善，破解超大城市近郊“土地碎片化、發(fā)展空間受限、生態(tài)品質(zhì)不高”難題。
適用條件：適用于超大城市近郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部等土地利用矛盾突出，需兼顧耕地保護、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與民生改善的地區(qū)。
02 新型農(nóng)房建設(shè)“政企村”協(xié)同模式
工作思路：引入央企、政府、村民三方協(xié)同，解決傳統(tǒng)農(nóng)房“建設(shè)質(zhì)量差、工期長、成本高、功能單一”問題，同步實現(xiàn)“住房升級+產(chǎn)業(yè)適配”。
適用條件：適用于村容村貌差、農(nóng)房改造需求迫切，且地方政府主導(dǎo)能力強、村民改造意愿高的鄉(xiāng)村地區(qū)。
03 全域整治“低收益+高收益”項目捆綁融資模式
工作思路：將耕地恢復(fù)、生態(tài)修復(fù)等低收益基礎(chǔ)項目，與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、農(nóng)文旅等高收益項目打包形成“全域整治資產(chǎn)包”，通過市場化方式盤活土地資源，破解“基礎(chǔ)項目無收益、融資難”問題。
適用條件：適用于具備生態(tài)資源與產(chǎn)業(yè)潛力，但基礎(chǔ)項目資金缺口大，需通過項目組合吸引金融與社會資本的地區(qū)。
【供稿：國土空間生態(tài)修復(fù)處】
原標題：廣東省全域土地綜合整治典型案例② | 廣州市黃埔區(qū)：探索超大城市土地治理新路徑
